前言：鋁合金門窗基本上是95.00%以上的住宅項目都會涉及到，但是如此平常的工程，你真的搞清楚他的成本要怎么管么？

本文從目標成本及控制要點，招標前置條件，招標過程中忽視的要點，遠期分判的材料調差，及優化案例等五大篇章來全面講述鋁合金門窗的成本控制要點；

目標成本編制及控制要點

1.1成本適配原則：

一般外立面門窗分以下三大類：塑鋼門窗，鋁合金門窗，系統門窗；

塑鋼門窗：一般用于保障房或者三四線城市的低端項目，單價一般從300-400左右。

鋁合金門窗：被大多數項目所采用，但是因為保溫節能要求和項目檔次，鋁合金門窗的價格也從450-600元/M2不等；

系統門窗：一般用于高端或者豪宅項目，一般情況下從800-2000元/m2不等。

1.2確定目標成本方法

確定窗地比：高層一般窗地比的指標是從0.20-0.24之間，不同的地區，不同的產品會有一定的差別。

確定窗地比有以下兩種方法：一是對標同地區同類型產品。二是建立自己公司內部不同產品的窗地比歷史數據指標，以供后期測算使用。三是，如果已有建筑施工圖，則直接根據圖紙計算得來。

單方指標：單方指標從450-600元/M2不等，根據門窗型材和玻璃種類，對標競品，根據公司限額指標，綜合確定目標成本的單方指標。

1.3.鋁合金門窗目標成本雙指標控制原則

在鋁合金門窗定標指標，要符合雙指標控制原則，“窗地比”與“單方指標”要同時達標，都控制在目標成本范圍之內。

鋁窗招標前置條件

2.1.圖紙要求：先進行深化，后進行招標，切忌直接用建筑施工圖中的門窗大樣圖直接招標。

需要的圖紙有：建筑施工平面圖，建筑門窗立面圖，門窗大樣圖，門窗節點圖；

2.2需要明確的要點：

2.2.1.明確型材種類：“普通鋁合金型材”、“斷橋隔熱型材”

2.2.2.明確表面處理：“陽極氧化”、“粉末噴涂”、“電泳涂裝”，表面處理方式對型材價格有一定影響；

2.2.3.鋼附框是否安裝：確定當地是否有安裝鋼附框的強制要求，鋼附框對價格的影響約30-35元/M2。

2.2.4.明確分判方式：是“遠期分判”還是“近期分判”，如果是遠期分判則涉及到鋁型材的材料調差。近期分判則可以采用總價包干不予調差的方式進行。

2.2.5.明確招標范圍：

鋁合金百葉：鋁合金百葉一般跟鋁合金門窗一起招標，如果是鋅鋼百葉則不在招標范圍內；

玻璃雨棚工程：一般底商或者住宅入戶大堂會有玻璃雨棚，注意不要遺漏；

物業用房鋁窗：此處因為不在外立面，所以很有可能會忽略而導致后期需要進行簽證；

門窗改造工程：對于偷面積項目，如果精裝交付之前需要進行戶型改造，則很有可能出現鋁合金門窗需要進行改造，相應的改造工程需要納入招標范圍之中；

防火窗工程：需要確定防火窗是否跟鋁合金門窗一同招標；

鋁合金欄桿：有時候底商會出現一部分鋁合金玻璃欄桿，一般會跟鋁窗合并招標；

鋁合金格柵：對于某些項目底商外部的連廊會要求做一些鋁合金格柵吊頂，如果都是鋁合金材質，則建議納入鋁窗招標范圍。

【實戰案例1】：某項目做設計的時候沒有考慮到物業用房門窗，且招標的時候沒有考慮到底商的鋁合金吊頂格柵，最終需要進行簽證，簽證金額達15萬元以上，導致簽證比例超支；

鋁窗招標容易忽視的要點

3.1.關于洞口尺寸偏差的寬容度：

一般建筑施工圖的洞口和實際預留的洞口總會有一定偏差，需要在招標清單中設置一定的洞口尺寸偏差寬容度。

在寬容度內，工程量及合同總價不予調整。一般寬容度設置為±50mm。

3.2.關于工期對造價的影響：

成本需要事前與工程溝通合同約定工期的相對準確性，因為鋁材價格有一定波動。

如果因為甲方的原因造成工期延期，但是剛好延期期間鋁材價格大漲，則很有可能導致承包方的索賠。

3.3.關于全砼外墻+鋼附框：

如果全砼外墻，且需要制作鋼附框，則鋼附框需要預埋在混凝土墻體里面。

所以一般需要工程進度達到預售樓層前一個月確定門窗單位，方便門窗單位進行鋼附框的下料，以跟上主體結構的施工進度；

但是鋼附框預埋在主體結構中有滲水的風險，如果決定不做取消鋼副框，需要在招標之前與各投標單位言明，能夠確保驗收通過的單位才能夠納入入圍。

3.4.設置計算規則范例：

鋁合金門窗中型材和玻璃不同的理解有不同的計算方法，不管何種計算方法，都需要設置一個范例，后期如果有相應的變更，也按照同樣的計算規則進行計算；

3.5.圖紙相互矛盾的情況：

由于深化圖紙的問題，有時候會出現平面圖，立面圖，大樣圖，節點圖不一致的情況。不一致的情況有：

大樣圖的樘數和平面圖的樘數不一致，這種情況是門窗深化單位統計錯誤。且咨詢在統計清單的時候，有可能沒有按照建筑平面圖去統計，而直接按照大樣圖的數據計入清單，導致樘數出錯。

立面圖的門窗分隔和大樣圖的門窗分隔不一致，此種情況一般是在深化設計過程中，改變了門窗分隔樣式。

【實戰案例2】：某項目招標的時候，由于咨詢公司統計清單按照大樣圖的數據直接統計，且大樣圖樘數比實際施工圖樘數少40樘，該項目是總價包干，根據公司制度無法進行簽證；

但是施工單位認為：清單是甲方提供的，甲方數量出錯，則默認為此40樘門窗不用施工。

而且對甲方圖紙總價包干的反駁竟然是：圖紙中五棟樓，你難不成五棟樓的總包也包括在我的合同里面么？

最終導致不得不給施工單位進行簽證；

后期雙保險的解決方案：

清單編制階段進行強調：在讓咨詢編制清單的時候，特別提醒，注意核對圖紙相互矛盾的情況，且必須提出答疑。平面圖和大樣圖樘數不一致的情況也必須在清單編制階段提出答疑；

招標階段的再次明確：且此種情況在招標清單中進行特別注明，在定標之前再次約談，在承包范圍內圖紙總價包干，以上幾種情況合同價款皆不予調整。

3.6.稅票的約定：在清單或者合同中應進行約定，安裝增值稅發票和材料增值稅發票的開具比例，否則到最終會因為比例的問題，導致結算時稅金額扯皮事宜；

例如不管綜合單價分析表如何計算，結算金額的60.00%開具材料供貨增值稅發票，40.00開具安裝增值稅發票；

鋁窗遠期分判的材料調差

4.1避免“早早定標，遲遲不進場”：

一般情況下，鋁合金門窗是不需要進行“遠期分判”的，也不允許進行“遠期分判”。

而且在實際過程中，開工時間需要跟項目工程部討論清楚，不允許出現“早早定標，遲遲不進場”的情況。

4.2.遠期分判的情況：

有個別情況，鋁窗需要進行“遠期分判”，例如，如果報建圖陽臺不封窗的，建筑面積按照一半計算。

但是精裝交付公司承諾客戶可以給客戶進行封窗，為了避免計算全面積，一般都會在驗收之后才進行封窗。

但是這種情況一般不能在商品房銷售合同中進行明確，只能在預售階段讓門窗單位和客戶簽訂封窗的合同。

但是驗收后才進行施工，此時就會出現預售前確定中標單位，驗收后施工的情況。

4.3.遠期分判的材料調差案例：

4.3.2.調差條件:鋁錠價格漲跌≥1000元/噸。

4.3.3調整時間：施工期間按照開工日前15天起到開工后15天止，計1個月平均價。

4.3.4調差計算方法：鋁錠補償金額調整公式＝（施工期間上海有色金屬網公布鋁的現貨均價－2019年3月5日上海有色金屬網公布鋁的現貨均價±1000）元/噸；僅調整鋁材的差價，計取稅金，不計取管理費、利潤等

鋁窗型材及鋁窗系列的優化案例

5.1優化前提：明確型材含量指標的計算口徑

5.1.1.門窗面積：按照建筑施工圖門窗洞口面積計算；

5.1.2.外框型材計算：按照外框型材外邊線的周長*型材線密度

注意：不要按照門窗洞口周長計算，因為門窗洞口邊線與型材外框邊線還有一定的距離，如果計算口徑出錯會導致型材含量指標統計異常。

5.1.3.中挺型材計算：按照中挺凈長度*型材線密度

注意：不要按照洞口高度計算，同樣也會導致統計出來的型材含量指標偏高；

5.1.4.窗扇型材計算：按照門扇外框線周長*型材線密度

5.2.七大優化案例助力降低型材含量

案例一：TM2723“四推拉90系列”改“兩固定+兩推拉85系列”

案例二：TM2423“四推拉90系列”改“兩推拉85系列”

案例三：TM1823“兩推拉90系列”改“兩推拉85系列”

案例一至案例三的優化總結：

案例一：“兩固定+兩推拉”成本比“四扇推拉”更為經濟，且對房間的通透性及視野并無影響；

案例二：推拉扇寬度不易設置太窄，容易導致型材含量偏高。在可能的情況下，可將兩扇小推拉扇，合并為一扇大推拉扇，但是前提條件是，門扇不能過重，導致客戶難以推拉。

案例三：對于常見的門窗系列成本要有一定認知，出現門窗系列偏高的情況，要敢于提出質疑；

案例四：“三軌推拉門”改“雙軌推拉門”

案例四總結：

如果對于純剛需定位的項目，則不建議采用三軌推拉門；

如果對于剛改或者改善型項目，則可以建議采用三軌推拉門；

如果對于同一個項目中，有高價值改善戶型（例如沿江大戶型）售價較高，也有剛需戶型（景觀視野一般）售價交底，且同時出現了大陽臺的情況，則可建議區分對待；

案例五：“轉換框”的優化

案例五總結：

轉換框只是對于后期玻璃破碎業主更換玻璃相對簡單，但是一般情況下，不值得犧牲40多塊錢一個平方來增加這個功能。一般情況下可以取消。

案例六：消除線密度虛高的影響

案例六總結:

對于型材線密度的虛高，可以從兩個方面來著手避免和解決；

在事前向設計單位聲明，必須按照理論線密度進行設計，不考慮實際生產過程中模型變形的偏差；并且出圖后讓型材廠家進行核實；

可以考慮在招標過程中，清單的線密度由投標單位自行填報，而不固定；圖紙中的線密度僅供投標單位參考；

案例七：開啟扇“雙開”變“單開”

案例七總結：

建筑設計規范中明確：外窗可開啟面積（含陽臺門面積）不應小于外窗所在房間地面面積的1/12.

普通外平開窗的尺寸：規范上并沒有對外開窗的寬度做出要求，但是一般考慮到五金件的荷載和使用方便性，開啟扇寬度盡量不要大于800mm。

房間面積零界點：如果高度按照1.2米計算，則根據規范進行反算，相應的房間地面面積零界點為：0.8*1.2*12=11.52m2。

也就是說，一般大于12m2的房間基本上只能做雙開的開啟扇。如果低于11m2的房間，可以核實做成單開的開啟扇；

END

五個篇章解決鋁窗成本管控事宜 ：

篇章一、目標成本編制及控制要點：解決成本適配，確定窗地比與單方指標，按照雙指標原則進行控制；

篇章二、清楚招標前置條件：圖紙深化、明確型材種類、型材表面處理方式、鋼附框的安裝、分判方式、招標范圍；

篇章三、招標中容易忽視的要點：尺寸偏差的寬容度、工期對成本的影響、全砼外墻+鋼附框、設置計算規則范例，圖紙相互矛盾的情況處理、稅票的約定；

篇章四、鋁窗遠期分判的材料調差：避免“早早定標，遲遲不進場”、產生遠期分判的情況以及材料調差案例；

篇章五、門窗型材及系列優化案例：七大案例助力降低型材含量從而降低成本。