一、商品房交房的程序是怎樣的

1、開發(fā)商發(fā)出收房通知。

其中包括接房時間、需交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。

2、購房者交納有關(guān)費用。

如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費、等。

3、驗房。

購房者對房屋進(jìn)行驗收，檢查是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行修理后購房者應(yīng)再次驗房。

4、購房者接收房屋。

房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。鑰匙的交付一般是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn)）外，房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了（比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險）。

二、業(yè)主收房時應(yīng)注意些什么

1、不是必須在《收房通知書》上簽字。

《收房通知書》是開發(fā)商為證明自己未交房違約（雖然從道理上說是無法證明的，但是就有有關(guān)部門認(rèn)可該證明，所以業(yè)主不可不防。）而對業(yè)主的一個預(yù)先提示。第二、在房屋交接現(xiàn)場，萬萬不可先在《房屋交接書》上簽字，再收取鑰匙。由于中國目前的特色，凡是發(fā)生交房糾紛的，只要業(yè)主在《房屋交接書》上簽過字，即使房屋真的不那么符合交房條件，業(yè)主勝訴實為罕見。

2、交房憑證有《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量》。

缺少以上任何一項，業(yè)主都有權(quán)拒絕收房。但這些憑證都只需開發(fā)商單方制作就能輕而易舉向業(yè)主出具，而且這些都不是證明房屋合格的關(guān)鍵憑證。

3、“綜合驗收”是建委組織對整個竣工小區(qū)的質(zhì)量、設(shè)計、規(guī)劃、消防、環(huán)保等各方面進(jìn)行的全面檢驗。依法，未通過竣工綜合驗收的房屋不能交付。因此通過綜合驗收是形式上交房的關(guān)鍵。

4、房屋通過綜合驗收并不等于一定就合格。

許多案例表明，有些房屋尚未開工，就已取得政府簽署的全部驗收合格文件。我們無意對政府評頭品足，只是提醒業(yè)主收房不能光看某些文件，最好自己親自現(xiàn)場檢驗。因為我國尚處于很大程度上的自力救濟(jì)階段。現(xiàn)場檢驗房屋時，業(yè)主有權(quán)索取查閱房屋施工圖文件。因為業(yè)主有獲悉房屋真實狀況的知情權(quán)。沒有施工圖作參照，是無法得知房屋是否按圖施工，是否符合國家批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，房屋的實際狀況是否與應(yīng)當(dāng)狀況一致。施工圖文件可以向開發(fā)商索取也可向物業(yè)公司索取（開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將有關(guān)圖紙交存物業(yè)）。

5、收房時應(yīng)當(dāng)索要蓋有維修基金窗口專用章的《繳款憑證》和蓋有契稅收入財務(wù)專用章的《契稅完稅證》，并應(yīng)在合理期限內(nèi)取得。如果開發(fā)商未將維修基金和契稅上繳政府有關(guān)部門，則無法取得以上兩項憑證，那么業(yè)主面臨的將是無法取得產(chǎn)權(quán)證。

三、交房驗房主要看什么

1、新房驗房首先要檢查地面是否平整，帶一把長尺或者水平尺，將尺子貼近墻壁地面,就可以檢查出地面是否平整。

2、新房驗房要觀察墻面是否有裂。常見的四大裂痕包括：強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫。

3、要檢查室內(nèi)樓梯平整性，是否有缺損，這也是的事項。

4、新房驗房要仔細(xì)檢查門窗，看看門窗安裝軌道是否順暢，閉合是否嚴(yán)絲合縫。門窗玻璃有無破損，如果在驗房時發(fā)現(xiàn)問題,可以直接告知開發(fā)商,但是如果已經(jīng)簽字了,再找開發(fā)商處理那就很難辦了。

5、有一點非常重要，也往往總是被忽視，一定要仔細(xì)檢查樓房的建筑高度，樓房的建筑高度一般規(guī)定在2.8米,實際高度不能低于2.6米。

四、交房驗房常識

1、屋頂方面

俗話說：“屋漏偏逢連夜雨”，所以房子沒有屋頂是不行的，它可是整個屋子的關(guān)鍵。然而，不僅要檢查它有沒有開裂，而且還要看屋頂跟墻面的陰陽角線是否水平。如果沒有，那建議使用石膏進(jìn)行粉刷，然后再用耐水性的膩子將其找平即可。

2、墻面方面

對于墻面部分，應(yīng)檢查是否有無開裂和空鼓。建議用小錘子來敲擊聽聲音來識別。如果聲音不實，則記得做上記號，然后用膩子粉把它填平即可。接著還要檢查墻面的膩子是否防水，可往墻面上潑水，然后用手去摸，看手上有無泥漿，沒有則說明是合格的。

3、地面方面

緊接著就要對地面進(jìn)行檢查，看其是否平整、有無開裂及反砂等，可以采用腳、專用工具對地面進(jìn)行檢驗。只要施工嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來的，一般都不會出現(xiàn)這些問題，但如果是砂漿比例或水泥的質(zhì)量不合格且攪拌不均勻的話，就會出現(xiàn)這些現(xiàn)象，那需要及時的做出調(diào)整。

4、門窗方面

至于門窗方面，主要檢查它們的推拉是否順滑，表面是否平整光潔以及有無嚴(yán)重的劃痕或開裂的現(xiàn)象;當(dāng)門窗關(guān)閉時，扇與扇和扇與框之間是否無明顯的縫隙，密封條是否會松動;還有就是五金件是否齊全、牢固與否以及位置是否正確，這些都是交房驗房時要注意的。

5、水電方面

除此之外，還應(yīng)檢查插座跟開關(guān)設(shè)置是否合理，并且檢查每個燈具的開關(guān)、插座能否正常的使用。衛(wèi)生間一般會安裝2-3個地漏，要看其設(shè)置是否合理，然后再根據(jù)自己的需求來決定要不要更改。